Comment appliquer l'encadrement des loyers dans une colocation

L'encadrement des loyers est une mesure mise en place dans certaines zones tendues – comme Paris, Bordeaux ou Lyon – qui vise à réguler les prix des locations. Dans une colocation avec baux individuels – lorsque chaque colocataire signe son propre contrat de location et paye son propre loyer indépendamment des autres colocataires – l'application de l'encadrement des loyers présente des défis spécifiques. Comment établir le loyer de référence pour des chambres aux dimensions et caractéristiques variées au sein d'un même logement ?

Calculer la superficie de chaque colocataire

Avant d'appliquer le loyer, commençons par déterminer la superficie théorique attribuée à chaque colocataire. Elle est composée de :

• son espace privatif ; 
• sa quote-part de l'ensemble des parties communes du logement dont bénéficient tous les habitants. 

1. Espace privatif

La première étape consiste à mesurer la surface exacte de la chambre. Si le locataire bénéficie d'un ou plusueurs autres espaces  exclusivifs (ex : une salle d'eau ou un débarat rattachés directement à sa chambre), leur superficie s'ajoute à la superficie privative du colocataire. Les espaces privatifs et leur superficies font, par ailleurs, l'objet du contrat de location.  

2. Quote-part des espaces communs

Outre la surface privative, la superficie théorique du colocataire inclut une quote-part des espaces communs. Cette répartition peut être calculée de différentes manières :

• Au prorata de la surface privative : chaque colocataire paiera pour les espaces communs proportionnellement à la taille de sa chambre.
• de manière égale : La superficie totale des espaces communs est divisée de manière égale entre tous les colocataires, indépendamment de la taille de leur chambre privative.

Trouver le bon loyer de référence

Définir le loyer de référence demande une analyse attentive de plusieurs paramètres, dont la localisation précise du logement, son type, le type de l'immeuble et le type de la location. 

De manière générale, les loyers de référence sont propres à chaque commune appliquant le dispositif de l'encadremnent des loyers. Ils varient également à l'échelle d'une ville en fonction du quartier reflétant ainsi la demande du marché et les particularités du secteur. Chaque commune dispose d'un calculateur permettant aux bailleurs d'identifier facilement les loyers de références propres à leur logement. 

Le type de logement, indiqué par des termes comme T3 (trois pièces), T4 (quatre pièces), etc., joue également un rôle dans la détermination du loyer de référence. Ces classifications fournissent une indication sur la taille et la configuration du logement, des facteurs qui influencent directement son évaluation sur le marché.

Attention : le loyer de référence d'une chambre dans un logement partagé, comme un T3 sera basé sur les tarifs d'un T3 dans sa globalité et non ceux d'un studio.

Calculer le loyer maximal

Une fois le la superficie théorique attribuée à chaque colocataire et le loyer de référence majoré sont identifier, le bailleur peut calculer le montant du loyer à ne pas dépasser pour chaque colocataire : 

Attention au cumul des loyers

Quels que soient nombre de colocataires et le le montant individuel de leur loyer, la totalité des loyers mensuels collectés auprès de tous les colocataires ne doit pas excéder le loyer de référence majoré défini pour le logement concerné. Autrement dit, le plafond du loyer d’un logement reste identique, qu’il soit occupé en colocation ou loué de manière traditionnelle à un seul locataire.

Exemple

Prenons l'exemple de ce beau T4 de 85 m² situé dans un quartier neuf au nord de Bordeaux et localisé dans la Zone 3 du dispositif de l'encadrement des loyers à Bordeaux. Pour simplifier le calcul, les trois chambres privatives de l'appartement ont chacune une superficie de 12 m², et le reste, y copris le salon, constitue les espaces communs. 

Calcul de la superficie théorique attribuée à chaque colocataire

1. Espace privatif : Chaque colocataire dispose d'une chambre de 12 m².
2. La superficie totale des espaces communs est de 49 m² qu'on obtient en soustrayant le total des surfaces des trois chambres (36 m² ) de la surface totale de l'appartement (85 m²) : 85-36=49.
3. Quote-part du colocataire. Si nous répartissons cette surface de manière égale entre les trois colocataires, chaque colocataire bénéficie, théoriquement, d'une quote-part d'environ 16,33 m² par personne (49m² / 3 colocataires).

La superficie théorique attribuée à chaque colocataire, incluant sa part des espaces communs, est donc de 28,33 m².

Le loyer de référence

Localisé dans la Zone 3 de Bordeaux et compte tenu de ses autres caractéristiques (loué meublé dans un immeuble récent), le loyer de référence majoré du logement s'élève à 13,90* €/m². *Données valables en 2024.

Calcul du loyer maximal

Le loyer maximal que peut demander le bailleur pour chaque colocataire, en appliquant le loyer de référence majoré à la superficie théorique attribuée, est de 391 € hors charges. Tout dépassement est concidéré comme complément du loyer :  il devra être justifié dans le bail et pourrait être contesté par le locataire. 

Conclusion : ce calcul prend en compte à la fois l'espace privatif de chaque colocataire et sa quote-part des espaces communs, conformément au loyer de référence majoré applicable à ce type de logement (T4) dans cette zone de la ville. ​

Et en colocation sous bail unique ?

Sous un bail unique lorsque  tous les colocataires signent le même contrat de bail et se partageant solidairement la responsabilité du paiement du loyer total et des charges, le logement est considéré dans son ensemble et le loyer est encadré comme pour un seul logement.

Le loyer total ne doit pas excéder le loyer de référence majoré défini pour la zone, indépendamment du nombre de colocataires.