Encadrement des loyers : quand le complément de loyer est justifié

Quand une commune applique le dispositif d'Encadrement des loyers, le cadre législatif autorisant un complément de loyer  – un surplus faisant grimper le loyer au-dessus du loyer de référence majoré – est vague. Très vague.

Si la loi ALUR ne définit pas de règles précises autorisant le dépassement du loyer : celui-ci est déterminé librement par le bailleur. Il existe, en revanche, des critères interdisant un complément de loyer, et des précédents juridiques –  décisions de justices – ayant reconnu certains motifs comme donnant droit à un complément. À reprendre avec des pincettes et au cas par cas. 

Encadrement des loyer : complément de loyer

Caractéristique exceptionnelle du logement : quand le complément de loyer est reconnu par la justice

Une caractéristique exceptionnelle du logement permet au loyer de se hisser au-dessus du l'encadrement. Mais quelle caractéristique est exceptionnelle et laquelle ne l'est pas ? 

Par définition, pour justifé le complément de loyer, le logement doit présenter un caractère  exceptionnel, une cerise unique que d'autres biens du voisinage n'ont pas. Le loyer de référence tenant compte du quartier, la présence d'un monument ou la proximité d'un transport en commun, par exemple, sont propres à tous les logements du secteur et, par concéquent, ne sont guère  exceptionnels. 

En voici quelques traits qui peuvent rendre un logement exceptionnel : 

  • une grande terrasse, toit-terrasse ou solarium ;
  • une vue directe exceptionnelle sur un monument ;
  • des équipements luxueux ;
  • une hauteur sous plafond de plus de 3,3 m.

A titre d'exemple, la commission départementale de conciliation de Paris a considéré qu’un complément de loyer pouvait être admis dans les situations suivantes :

  • balcon avec vue sur le canal Saint-Martin ;
  • présence d’une terrasse de 16 m² et d’une mezzanine de 4 m². Elle a toutefois demandé de minorer le montant du complément de loyer prévu au bail : 292 € proposés par la CDC contre 550 € initialement inscrits dans le contrat de location.

Quand le complément de loyer est formellement interdit 

Les critères excluant un complément de loyer sont, en revanche, sans ambiguïté ( ou presque )  –  si le logement en location de résidence principale possède ou correspond à au moins une des caratéristiques suivantes, tout complément de loyer est interdit. Si le loyer dépasse le loyer de référence majoré, le bailleur s'expose à des poursuites judiciaires. 

  • Sanitaires sur le palier
  • Signes d'humidité  sur certains murs
  • DPE: le logement est classé F ou G (le logement est un passoire thermique)
  • Fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation)
  • Vis-à-vis à moins de 10 m
  • Infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur
  • Problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois
  • Installation électrique dégradée
  • Mauvaise exposition de la pièce principale

Soulignons une fois de plus que les caractéristiques ci-dessus sont éliminatoires : leur seule présence annule le droit à un complément. Typiquement, le loyer mensuel d'un appartenent parisien classé F doit obligatoirement être inférieur ou au mieux égal au loyer de référence majoré. Même si la demeure en question possède un luxueux toit-terrasse et une vue directe et exceptionnelle sur le Sacré-Coeur.

Cas ne donnant pas le droit au complément de loyer

Les caractéristiques suivantes ne justifient pas à elles seules un complément de loyer car sont déjà reflétées dans le montant du loyer de référence. 

  • Le nombre de pièces ;
  • Le meuble et l'équippement  d'un appartement meublé ;
  • L'époque de construction de l'immeuble ;
  • «Refait à neuf» 

Complément de loyer abusif

En cas désaccord, le locataire peut contester un complément de loyer injustifié ou abusif devant la commission départementale de conciliation dans les 3 mois qui suivent la signature du contrat de location. La légitimité du complément fera l'objet d'une vérification par le juge.

 

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