Que mettre dans un contrat d'habitation ?

En France, un contrat d'habitation est encadré par un ensemble de règles, appelées contrat type, qui établit la base juridique de la location et comprend un certain nombre de clauses et de conditions. Certaines clauses, telles que le délai de préavis de départ par exemple, sont implicites – elle s'appliquent automatiquement à tout bail d'habitation en tant que résidence principale.

La rédaction d'un contrat de location consiste principalement à fournir des informations clés pour identifier le bien et les parties signataires du bail. Le contrat type permet également personaliser, dans une marge de manœuvre disponible et ne contrevennant pas à la loi, les termes du bail. 

Signataires du bail

• Les noms du locataire et du bailleur
   
• Faut-il renseigner l'adresse du bailleur ?
  Oui. Les coordonnées postales du bailleur doivent figurer dans le contrat d'habitation

• Faut-il rensegner le garant du locataire ?
  Oui. Si le locataire a un garant – une caution – qui s'engage formellement à épauler le locataire, il est le signataire du contrat et son identitté doit y figurer. L'acte de cautionnement du garant doit égalemnt être joint au contrat

• Le mandataire ?
  Aussi. Si le propriétaire du logement est représenté par une autre personne – un mandataire – l'identité du mandataire doit être inscrite dans contrat, Si le mandataire est un professionnel, les numero, date et lieu de délivrance de sa carte professionnelle sont à mentionner dans le contrat

• Faut-il renseigner le propriétaire s'il est représenté par un mandataire ?
  Oui. 

L'objet du contrat

L'objet d'un contrat de location est le logement. A titre obligatoire, le contrat doit mensionner :

• L'adresse du logement
• La superficie habitable du logement
• Nombre de pièces habitables
• La nature du bâti (immeuble v. maison), la période de construction et le type de gestion (mono- ou copropriété)
• L'identifiant fiscal du logement, devenu obligatoire depuis 2024. 
  Où trouver l'identifiant fiscal du logement

Conditions financières 

Un vaste châpitre est dédié aux termes financiers du bail.

• Les loyer et charges mensuelles doivent impérativement être inscrits dans le contrat. En chiffres et en lettres.
• Type des charges – provisions pour charges ou forfait. 
• Moyen de paiement (virement, chèque...)
• Périodicité  (mensuel, annuel, trimestriel etc) et le jour du paiement
• Le montant du dépôt de garantie. 
   
• Faut-il obligatoirement renseigner les loyers de référence ?
  Oui si le logement se trouve dans une des communes soumises à l'encadrement des loyers. Il faut renseigner le loyer de référence et le loyer de référence majoré
  Non si la ville ne pratique pas l'encadrement des loyers ou que le logement est situé en dehors du périmètre du dispositifs.
   
• Le logement est dans une Zone Tendue. Faut-il renseigner les loyers de référence ?
  Uniquement si la ville pratique l'encadrement du loyer. 
   
• Faut-il renseigner le loyer du précédent locataire ?
  Oui si le dernier locataire a quitté les lieux moins de 18 mois auparavent. 
   
• Est-il possible d'inscrire dans le contrat un prélèvement automatique depuis le compte du locataire ?
  Non. Un prélèvement automatique du loyer ne peut pas figurer dans un contrat d'location d'une résidence principale. Imposer un prélèvement du loyer dans un contrat de location est concidéré comme une  clause abusive –  nulle et jamais écrite –  et en cas de litige risque d'invalider tout le contrat.
  Cela n'empêche pas au locataire de donner son accord et fournir une autorisation de prélèvement une fois le contrat est signé. 
   
• Quelle condition financière pour une colocation ?
  Une clause de solidarité. Elle engage la responsabilité juridique de chacun des colocataires et des garants – signataires du même bail – d'assurer le paiement de l'intégralité du loyer et des dettes locatives. 
   
• Faut-il inscrire les honoraires de la location ?
  Oui s'ils ont eu lieu. Avec la répartition entre locataire et propriétaire.
   
• Faut-il stipuler dans le contrat la transmission dématérialisée des quittances de loyer ?
  C'est mieux. Vous formaliserez ainsi l'envoi des quittance par email avec l'accord signé du locataire. À condition que le locataire soit d'accord.
   

Modalité de révision du loyer et des charges

Attention : en abscence de la mention relative à la révision du loyer et/ou des charges, les 2 montants sont sous-entendus non-évolutifs et ne pourront pas être changés pendant toute la durée du bail. 

• La révision des loyers est-elle possible pour toutes les locations ?
  Non. Les loyers des logements F et G du classement énergétique sont gelés et ne peuvent pas être révisés depuis août 2022. 
   
• Que mettre dans les modalités de révision du loyer ?
  La périodicité (annuelle très probablement) et le trimestre de référence.
   
• Comment savoir quel trimestre de référence ?
  Pour savoir comment définir le trimestre de référence pour une révion du loyer, lisez l'article quel indice INSEE prendre en compte.
   
• Qu'est-ce qui se passe si je ne renseigne aucun trimestre référence
  Pas de panique : si aucun trimestre n'est renseigné (et à condition que la mention de révision soit inscrite dans le contrat), le trimestre de référence par défaut sera calculé à partir de la date anniversaire du bail. C'est également le trimestre que Quittance-Loyer.com propose lors de la rédaction du contrat en ligne 
   
• Que mettre dans les modalités de révision des charges ?
  Si les charges sont forfaitaires il faut décrire la périodicité et le mécanisme de leur évolution.
   
• Un trimestre de  référence pour la révision des charges ?
  Non 

L'usage du logement

• Habitation ou mixte – habitation et professionnel
• Meublé ou vide
   
• Fait-il renseigner les meubles pour une location meublée ?
  Non. Pour une location meublée, il n'est pas nécessaire de lister l'inventaire des meubles directement dans le contrat. L'inventaire des meubles est à renseigner lors d'un état des lieux d'entrée

Durée de la location 

Bien que formellement inscrite dans le bail, la durée du bail est strictement définie par la loi. Pour rappel, dans leur version classique :

• la durée d'une location vide  est de 3 ans quand il s'agit d'un propriétaire particulier ou une SCI familiale;
• la durée d'une location vide  est de 6 ans s'il le propriétaire est une SCI non familiale ou une entreprise ;
• la location meublée est signée pour une durée minimale d'1 an ;

Le bail est tacitement – automatiquement – renouvelable pour la même période sauf si le locataire y met fin.

• Peut-on définir une autre durée du bail ?
  Oui mais les cas de figure sont strictement réglementés. Un bail étudiant meublé par exemple est signé pour 9 mois et n'est pas renouvelable  – à la fin du contrat, l'étudiant doit quitter les lieux sauf arrangement contraire avec le bailleur. 
   
• Faut-il inscrire dans le bail le délai de préavis de départ ?
  Non. Les delais sont strictement réglementés par la loi et dépendent de la situation personnelle du locataire ainsi que de l'emplacement du logement.
  Pour plus d'informations consultez Résiliation du bail par le locataire  et résiliation du bail par le propriétaire

Clause résolutoire

Inscrite dans un contrat de location, une clause résolutoire permet au bailleur, en théorie, de procéder à la résilition du bail de manière unilatérale et automatique, sans passer par une procédure judiciaire, pour un des trois motifs suivants : 

• Non paiement du loyer et / ou des charges ; 
• Troubles de voisinage ;
• Défaut d'assurance d'habitation ; 

 

 

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