Clause résolutoire dans un bail d'habitation

Qu'est ce qu'une clause résolutoire ?

Une clause résolutoire décrit la ou les circonstances donnant au bailleur le droit d'engager une procédure de résiliation du bail et d'expulsion du locataire si certaines conditions spécifiées ne sont pas respectées par le locataire.

Quelles sont les clauses résolutoires ?

Afin de protéger le locataire, seules les 3 clauses suivantes prévoient la résiliation de plein droit du bail (résiliation sans une intervention judiciaire) et peuvent être incluses dans le contrat de location : 

• Défaut de paiement (loyer, charges, dépôt de garantie) ; 
• Usage non paisible des lieux (troubles de voisinage constatés par une décision judiciaire) ;
• Défaut d'assurance d'habitation

Toute autre clause résolutoire en dehors des 3 motifs cités ci-dessus est jugée abusive et non écrite (article 4g, loi du 6 juillet 1989). 

Toutefois, cela ne prive pas le bailleur du droit de demander la résiliation du bail pour d'autres manquements graves du locataire non couverts par la clause résolutoire. Dans de tels cas, le bailleur devra intenter une résiliation judiciaire du bail en justice. 

Si le contrat n'a pas de clause résolutoire

En l’absence de clause résolutoire, le bailleur peut toujours se tourner vers le tribunal pour demander la résiliation du bail si le locataire manque à ses obligations. Ce sera alors au juge d'apprécier la gravité de la faute pour décider si la sanction demandé par le bailleur est justifiée ou non. Il pourra ensuite prononcer la résolution (fin du contrat et potentiellement l'expulsion du locataire) ou ordonner l'exécution du contrat : maintenir le bail en accordant un délai de paiement (en cas de défaut de paiment) ou octroyant des dommages et intérêts (Article 1228 du Code Civil).

Il est en revanche impossible pour le bailleur de souscrire une garantie des loyers non payés : la clause résolutoire est une condition sine qua non pour la quasi totalité des compagnies d'assurance. 
 

Est-il possible d'ajouter une clause résolutoire après la signature du bail ?

Oui.

En absence de clause résolutoire, le bailleur peut rédiger un avenant au contrat de location en y ajoutant les clauses – résolutoires ou autres – manquantes. Afin d'être valide, l'avenant doit être signé par tous les signataires originaires du bail : propriétaire, locataire(s) et mandataires et/ou garant(s). Précisons, qu'il est mieux de faire signer un tel avenant en début du bail et non pas au moment des troubles.

Quelle différance entre la clause résolutoire et une clause d'interdiction ?

Attention : la clause résolutoire ne doit pas être confondue avec une clause d'interdiction. 

Une clause d'interdiction sert à encadrer l’usage du logement en interdisant certaines pratiques : sous-location sans autorisation du bailleur, détention des chiens dangereux etc. La violation d’une clause d’interdiction peut entraîner des sanctions contre le locataire, y compris des pénalités financières. Contrairement à une clause résolutoire, la violation d’une clause d’interdiction ne donne pas au bailleur le droit de procéder à une résiliation automatique et unilatérale du bail. Elle peut cependant, dans certains cas et via une procédure judiciaire, servir de fondement à l'activation d'une clause résolutoire.

Protection du locataire

Il est important de noter que malgré la présence d'une clause résolutoire dans le contrat, la résiliation automatique du bail peut être contestée en justice.

Bien que la clause résolutoire permette théoriquement une résiliation de plein droit sans intervention judiciaire, en pratique, le processus est encadré de manière à donner au locataire la possibilité de remédier à la situation avant que la résiliation ne devienne effective.