Comment revaloriser les charges

Face  à la hausse des prix de l'énergie et des métiers, quand le montant des provisions pour charges avancées par le locataire ne couvre plus les charges locatives réelles, le bailleur peut recourir à une revalorisation du montant mensuel des provisions pour charges. Cette operation permettant d'éviter de mauvaises surprises aux moment de la régularisation annuelle des charges, le locataire en ressort également gagnat.

Quand peut-on faire revaloriser les charges ?

La revalorisation des charges d'un bail en cours n'est possible que si :

• le contrat de location signé stipule une provision pour charges avec une régularisation annuelle
• le contrat prévoit des charges forfaitaires et indique explicitement les modalités de leur revalorisation.
  Pas de révision si aucune clause de révision du forfait n'est inscrite dans le bail.

Il est important de souligner que, dans le cas où le bail précise que les charges forfaitaires pourront être ajustées en fonction des dépenses réelles de l’exercice précédent, il s'agit bien d'une procédure pour fixer le montant du nouveau forfait et non pas du solde à restituer par le locataire. 

Quelles raisons pour revaloriser les charges ?

Chaque année le syndic transmet aux copropriétaires le récapitulatif des charges annuelles réelles et une répartition des charges locatives (récupérables auprès du locataire)  et non locatives (payées par le propriétaire). Seule une hausse ou une baisse des charges locatives peut justifier la modification du montant des provisions pour charges payé par le locataire. 

En voici quelques exemple : 

• La copropriété souscrit un nouveau service : installation des caméras de  video-surveillance, par exemple,  dont les frais d'abonnement incombent aux locataires (contrairement au coût de l'installation qui est à la charge du propriétaire)
• La construction d'un assensceur : comme dans le cas précédent, seul le coût d'exploitation et de la maintenance du nouvel ascenseur sont locatifs et récupérables auprès du locataire. Les travaux d'installation sont payés par les copropriétaires de l'immeuble ; 
• La consommation d'eau du locataire est plus importante que celle envisagée par le bailleur lors de la signature du bail.
• Idem pour le chauffage si l'immeuble bénéficie du chauffage commun.
• Hausse des dépenses pour l'entretien des parties communes de l'imeuble : électricité, ménage ; 
• Une augmentation des tarifs : d'électricité, assurance de l'immeuble, taxes etc. 

Comment justifier la modification des charges

Quels que soient les motifs de l'augmentation des charges, le bailleur doit expliquer la hausse des charges en transemttant au locataire les pièces jutificatives avec la quote-part locative pour le logement concerné : 

• Nouvelle répartition des charges si la hausse est due aux gros travaux comme l'ascenseur etc ;   
• Un récapitulatif des charges annuelles s'il s'agit d'une hausse des tarifs et/ou de consommation. 

Comment formaliser une modification du montant des charges ?

La meilleur façon de formaliser la modification du montant des charges  mensuelles est de faire signer un avenant au contrat de location. Cet avenant doit reprendre

• le nom de tous les signataires du bails 
• L'objet du bail - la description et l'emplacement du logement

Il est possible d'opter pour un courrier recommandé comme c'est le cas pour une révision annuelle du loyer. 

Dans les deux cas, lors de la notification de la modification des charges, il est idispensable de :

• rappeler les montants initiaux du loyer et des charges ; 
• indiquer le nouveau montant des provisions pour charges ou du nouveau forfait ; 
• préciser le ou les motif(s) justifiant l'augementation ; 
• joindre les justificatifs