Encadrement des loyers à Bordeaux

La Belle endormie vit-elle ses derniers jours en tant qu'enfer des locataires ?

A Bordeaux, l'encadrement des loyers, en vigueur depuis le 15 juillet 2022,  a été renouvelé pour un an de plus. Depuis, tous les baux d'habitation bordelais – intra- et extra-boulevards – tiennent compte de la grille des loyers de référence mise à disposition par l'arrêt préfectoral et l'Indice pour la Révision d'un Loyer (IRL) pour la revalorisation annuelle. 

 

A noter que toute la ville de Bordeaux – et seule la ville de Bordeaux  au sein de la Métropole Bordelaise ! – est concernée.

Bordeaux Métropole avait déposée une candidature commune, mais uniquement Bordeaux ville centre respectant tous les critères avait été validée. 

 

Quels sont les secteurs de la ville de Bordeaux ?

Tout le territoire de Bordeaux est divisé en 4 secteurs géographiques. Le prix des loyers de référence baissent de la Zone 1 – la plus tendue et la plus chère – vers la Zone 4. La carte des secteurs de Bordeaux est disponible sur le site du département de la Gironde.

 

 

Le classement bordelais n'est pas sans surprises : si le secteur 4 – le moins cher – a regrouppé, entre autre, les cités populaires des Aubiers et du Grand Parc, et que les nouveaux quartiers – Bassins à Flot et l'écoquartier Ginko – sont assignés au secteur 3, le petit coin du paradis le long du canal Bülhler à Ginko a vu ses loyers s'aligner avec les loyers du secteur 4 – au même titre que quartier voisin en reconquête républicaine.

Ainsi, pour le bohneur des futurs locataires, les terrasses avec une vue panoramique sur le Lac et le Parc Bühler obtiennent le meilleur ratio qualité / prix de tout le Nord de Bordeaux. 

 

Parc et canal Eugène et Denis Bühler à Bordeaux @Grégoire Crétinon

Loyers de référence

Comme dans les autres villes pratiquant l'encadrement des loyers,  les bailleurs bordelais ont l'obligation d'aligner leurs loyers avec le loyer de référence de leur zones de répartition respectives. La fixation du loyer de référence prend en compte plusieurs critères : 

• type du bâti : maison vindividuelle ou immeuble collectif
• sa période de construction
• nombres de pièces 
• le secteur géographique
• type de location : meublée ou vide

A la même adresse, les loyers de référence par m2 sont identiques pour tous les logements du même type (studio, T2, T3 etc) quels que soient leur superficie, étage ou expostion : un studio de 35m2 sera plus chère qu'un T2 de 35m2. Ce sont des caractéristiques qu'un bailleur peut utiliser pour ajustrer son loyer de base compris entre le loyer de référence d'un côté et le loyer de référence majoré de l'autre, le loyer de référence majoré étant le montant maximal auquel il peut prétendre. 

Le propriétaire dépassant le loyer de référence majoré doit justifier le complément du loyer  par une caractéristique exceptionnel du logement dont aucun autre logement voisin ne bénéficie  : vue dégagée et exceptionnelle, grande terrasse extérieure – nettement plus grande que celles des autres logements à côté – dont la superficie n'est pas prise en compte dans la superficie de l'appartement etc.

Pour tout nouveau contrat de location à Bordeaux signé à partir du 15/07/2022, le locataire a le droit d'attaquer le bailleur en justice si son loyer dépasse le plafond légal. Pour les contrats signés avant le 15 juillet 2022 dont le loyer dépasse le montant du loyer de référence majoré, le locataire pourra demander au propriétaire une diminution du loyer lors du renouvellement du bail.

Plus d'information sur le mécanisme de l'encadrementd des loyers

A tittre d'exemple,  en avril 2023, il fallait compter un peu plus de 507 € hors charges (soit 20,3 € / m2) pour un studio meublé de 25 m2 dans un immeuble haussemanien  dans le centre ville historique de Bordeaux contre 550€ avant l'entée en vigueur du dispositif. 

Un autre exemple : louer un T3, vide, de 63m2  dans un immeuble récent revenait, en début 2023, à 686,7 €/mois hors charges  – soit 10,9 € / m2 – dans la Zone 3 des Bassins à Flot  contre 750 € pour un bien similiare auparavent. Aujourd'hui, après la récente mise à jour de la grille, ce même appartement se louerait à au moins 693€ hors charges soit une hausse de son loyer de référence de 0,10€/m2 

Plus d'informations sur l'encadrement des loyers à Bordeaux 

• Simulateur des loyers à Bordeaux 
• La carte des secteurs
• Le dispositif de l'encadrement des loyers sur le site de Services de l'État en Gironde