Comment calculer le loyer au prorata ?

Une quittance de loyer au prorata se pratique au début et à la fin de la location.

Bien qu'il s'agisse du bon sens, une quittance au prorata du loyer mensuel est un geste de bonne volonté du bailleur. Aucune loi n'obligeant le bailleur à accepter un loyer partiel au locataire entrant ou sortant, il n'existe également aucune règle encadrant le calcul – c'est encore et toujours au bon gré du bailleur de choisir la bonne formule.  

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Formules pour calculer au prorata un loyer

Il existe plusieurs formules pour calculer au prorata un paiement. Nous ne retiendrons ici que trois formules à base mensuelle les plus classiques :

• la formule au mois stricto sensu dans laquelle le nombre de jours dans le mois varie comme dans le vrai calendrier.
• ... la formule au mois invariable de 30 jours
• ... et la formue 4x4 (au mois proportionnel)

Dans les deux premières formules, le bailleur n'enciasse que le temps que le locataire est effectivement resté sur place. C'est le nombre de jours dans le mois pris pour la base du calcul qui diffère. La 3e formule divise le mois et le loyer à payer en 4 parts égales : un quart entammé étant considéré comme vécu et par conséquent dû.

Vous pouvez simuler les 3 formules sur notre calculateur du loyer au prorata

 

Formule au mois bancaire ( de 30 jours )

Dans cette formule, tous les mois ont une durée de 30 jours - qu'il s'agisse d'un février, mars ou un avril. Les montants du loyer mensuel et des charges sont divisés – chacun de son coté – par 30 jours pour obtenir un "loyer journalier". Le loyer journalier est multiplié par le nombre de jours pendant lesquels  le locataire occupait les lieux. Dans le cadre d'une provision pour charges à régulation annuelle, il est important de séparer le calcul des charges et du loyer.

Il s'agit d'un "faux" mois bancaire car il rappelle le principe des 30 jours glissants utilisé par les banques pour calculer le plafond de paiement

Exemple  :

• Loyer mensuel : 750€ 
• Charges : 40€
• Départ du locataire : le 18 mars (un mois de 31 jours)
• Loyer HC au prorata : ( 750€ / 30 jours ) x 18 jours = 450€
• Charges au prorata : (40€ / 30 jours ) x 18 jours = 24€
• Total du loyer au prorata : 450€ + 24€ = 474€

Rappel du principe de base : le montant sera identique quel que soit le mois de sortie du locataire – le 18 mars, 18 juin ou le 18 février . 

 

Formule au mois réel

Le calcul à base du mois stricto sensu obtient le loyer journalier avec une division par le nombre de jours réels dans le mois en cours. Le taux journalier sera ainsi plus élevé au mois de février (car on ne repartira le loyer que sur 28 ou 29 jours) et plus bas pendant les mois de 31 jours (janvier, décembre,  mars etc). L'impact financier pour les bailleur et locataire sera différent en fonction du mois de sortie. 

Exemple  1 : pour un mois de 31 jours

• Loyer mensuel : 750€ 
• Charges : 40€
• Départ du locataire : le 18 mars (31 jours)
• Loyer HC au prorata : ( 750€ / 31 jours ) x 18 jours = 435,50€
• Charges au prorata : (40€ / 31 jours ) x 18 jours = 23,23€
• Total du loyer au prorata : 435,50€ + 23,23€ = 458,73€ (soit environs 16€ de moins que dans la formule précédente)

 

Exemple  2 : pour un février de 28 jours (d'une année non bissextile)

• Loyer mensuel : 750€ 
• Charges : 40€
• Départ du locataire : le 18 février 
• Loyer HC au prorata : ( 750€ / 28 jours ) x 18 jours = 482,14€
• Charges au prorata : (40€ / 28 jours ) x 18 jours = 25,71€
• Total du loyer au prorata : 482,14€ + 25,71€ = 507,85€ (soit environs 33€ de plus que dans la formule précédente et 49€ de plus que dans un mois de 31 jours)

 

Exemple 3 : pour un mois de 30 jours

• Loyer mensuel : 750€ 
• Charges : 40€
• Départ du locataire : le 18 avril
• Loyer HC au prorata : ( 750€ / 30 jours ) x 18 jours = 450€
• Charges au prorata : (40€ / 30 jours ) x 18 jours = 24€
• Total du loyer au prorata : 450€ + 24€ = 474€ (soit identique au total de la formule mois "bancaire" et environs 16€ de plus que pour un mois de 31 jours)

L'écart entre un loyer au prorata au mois de février et au mars paraît important, mais il ne faut pas oublier qu'il existe un seul mois de 28/29 jours dans l'année

Formule 4x4 (proportionnelle)

Dans cette formule le mois est divisé en 4 parts égales (ce qui explique le nom de la formule – 4x4). Le principe est de faire payer le locataire le nombre de quarts occupés en fonction de la date de son départ ou d'arrivée. Dans cette approche, un quart entammé est considéré comme consommé. Ce qui n'est pas sans rappeler une nuit d'hôtel où le visiteur doit une nuitée supplémentaire en cas de départ trop tardif. 

Exemple : pour un départ le 18 avril

• Loyer mensuel : 750€ 
• Charges : 40€
• Départ du locataire – le 18 avril  se situant dans le 3e quartier du mois, à la date du départ, le locataire doit 3/4 du mois : 
  Avril =
  (I.) 1 2 3 4 5 6 7   
  (II.) 8 9 10 11 12 13 14 15
  (III.) 16 17 18 19 20 21 22
  (IV.) 23 24 25 26 27 28 29 30 
• Loyer HC des 3 quarts : ( 750€ / 4 ) x 3 = 562,5€
• Charges au prorata : (40€ / 4 ) x 3  = 30€
• Total du loyer au prorata : 562,5€ + 30€ = 592,5€ (soit environs 88€ de plus que toutes les autres formules citées plus haut )

Quelle formule choisir ? 

La formule proportionnelle (4x4) semble d'être le choix de prédéliction, le bailleur en ressortant gagnant à tous les coups. En effet, pendant le mois de changement de locataire, le bailleur peut recevoir le supplément d'un quart du loyer habituel (à condition de relouer rapidement le logement vacant) . Le locataire, à son tour, risque de débourser 1,25 du loyer lors de son déménagement si les deux bailleurs pratiquent la même formule. Il n'est pas étonnant que c'est la formule à laquelle recourent la plupart des agences de location.

Parmi les autres formules, les mois de février jouent en faveur du bailleur et les mois de 31 jours sont à l'avantage du locataire. Il ne faut cependant pas perdre de vue qu'il n'y a qu'un février par an et que le reste de l'année compte 7 mois de 31 jours  contre "seulement" 4 mois de 30 jours : avril, juin, septembre et novembre. Ainsi la formule au mois "bancaire" semble la plus neutre et la plus facile à calculer. 

Quelle formule utilisée par Quittance-Loyer ?

Les loyers au prorata de quittance-loyer.com sont calculés avec la formule au mois réel – en fonction du nombre réel dans le mois de sortie et d'entrée du locataire. Nous concidérons ce principe le plus logique, équitable et  compréhensible pour les 2 parties sans que personne n'en subisse un préjudice. Le résultat de notre calcul est donné à titre d'information : en tant que bailleur vous êtes libre d'ajuster le montant de vos première et dernière quittances selon les sommes que vous avez effectivement reçues ou que vous vous apprêtez à percevoir.

Vous pouvez également réaliser des simulations de votre loyer au prorata selon chacune des 3 formules abordées  dans cet article. 

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