Garantie VISALE : qu'est-ce que c'est ?

Acceptez-vous la garantie VISALE ? Vous avez sans doute déjà entendu cette question sans véritablement savoir de quoi il s'agissait. Nous vous apportons quelques éléments de réponse pour que vous puissiez faire une idée. 

La garantie VISALE  (Visa pour le Logement et l’Emploi) – est un Contrat de cautionnement mis en place par l'État et piloté par le groupe Action Logement. VISALE remplace le garant habituel (personne physique) que la plupart des bailleurs demandent avant de signer un contrat de location.

L'objectif du dispositif est de faciliter l'accès au logement pour des personnes en situation précaire (au sens large du terme) dont le salaire ne permet pas de prétendre au logement de leur choix en respectant les conditions classiques (salaire = 3 fois le loyer etc ). Autrement dit,  la garantie VISALE est ce tonton riche qui se porte garant pour le locataire en cas de non paiement ou dégradations.

Précisons, avant d'aborder les détails, que : 

• la garantie VISALE est gratuite pour le bailleur (ainsi que pour le locataire)
• Elle pose des limites de revenus du locataire et de montant du loyer du logement. Le taux d’effort ne doit pas dépasser 50% des ressources.
• la garantie VISALE n'est pas cumulable avec d'autres garanties et assurances du bailleur. Ce nuance signifie que le bailleur devra choisir entre Visale, une assurance des loyers non payés classique ou une caution solidaire si plusieurs options sont envisageables. 

Quels locataires éligibles ?

Un locataire peut prétendre à une garantie VISALE s'il se trouve dans au moins un des cas suivants : 

• il est majeur de 18 ans à 31 ans ;
• il est salarié du secteur privé de plus de 30 ans gagnant jusqu'à 1500€ nets/mois
• il est salarié du secteur privé de plus de 30 ans entrant dans le logement dans les 6 mois de sa prise de fonction, bénéficiant d’un CDD, d’un contrat d’intérim, d’un contrat aidé, d’un CDI en période d'essai ou encore d’une promesse d'embauche
• A tout ménage (salariés ou non) entrant dans un logement locatif privé en intermédiation locative (bail souscrit par une association qui se porte garante).

Tout salarié en CDI hors période d'essai gagnat plus de 1500€/mois et ainsi exclu du dispositif. 

Que couvre Visale ?

Le contrat Visale couvre loyers impayés et dégradations locatives. Le dépôt de garantie n'est pas couvert par le dispositif. 

Comment fonctionne la garantie VISALE ?

• Lors de la visite d'appartement et avant la signature du bail, le locataire se présente avec un visa d'éligibilité au dispositif délivré par Action Logement. Pour rappel : tout locataire de moins de 31 ans peut bénéficier de VISALE. Les critères deviennent plus strictes si le locataire a 31 ans et plus. 
• Le bailleur qui souhaite bénéficier de VISALE pour la mise en location, doit faire une demande sur le site  www.visale.fr en créant son espace personnel et en renseignant les informations du bail et le numéro du Visa du locataire.
• Si aucun justificatif n'est demandé au bailleur lors de l'obtention du contrat, il a tout l'intérêt d'être très honnête  – les pièces justificatives lui seront demandées lors de la mise en jeu de la garantie. 
• Une fois le contrat obtenu,  le bail eput être signé. 
  En cas de plusieurs locations éligibles, le bailleur devra obtenir un contrat Visale pour chacune des locations. 
• Le bailleur peut déclancher la garantie à partir du 2e  loyer impayé et après avoir envoyé au locataire un premier courrier de rappel simple et une lettre recommandée avec Avis de reception. 

Exemple d'une procédure de gestion de loyer impayé avec VISALE

Visale et la colocation 

Pour une colocation de deux colocataires, il suffit qu'un des 2 colocataires soit éligible au dispositif.

Au delà de 2 locataires, Action Logement recommande de signer un bail séparé avec chacun des locataires et obtenir un contrat de cautionnement pour chaque bail signé.

En tant que bailleur, pouvez-vous bénéficier de la garantie Visale ?

Votre logement est éligible s'il est :

• loué en tant que résidence principale du locataire ou bail mobilité
• loué vide ou meublé
• décent et conforme au Règlement Sanitaire Départemental (RSD)
• c'est un logement privé non conventionné
• se situe en France

Votre location est éligible si :

• le contrat de location est conforme à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
• le contrat de cautionnement VISALE est obtenu avant la signature du bail et avant la fin de validité du visa du locataire
• le contrat de location inclut une clause résolutoire
• le  loyer mensuel charges comprises ne dépasse pas 1300€ (1500€ si le logement est situé en Île-de-France)

Le contrat VISALE ne peut pas être obtenu ou il est considéré comme nul si 

• le bailleur souscrit une autre garantie (caution personne physique ou assurance loyers impayés)
• les bailleur et locataire sont membres de la même famille (ascendants ou descendants directs – enfants, parents, grands-parents etc)

VISALE ou caution solidaire ?

Si on a tendance à voir la garantie VISALE comme l'équivalent d'une caution solidaire (un garant, généralement un membre de la famille), la garantie VISALE dispose de deux  avantages non négligeables par rapport à une caution personne physique : 

• En tant qu'organisme officiel, les capacités de paiement de VISALE ne sont pas remises en question (contrairement à celle d'un garant classique)
• La garantie VISALE prend en charge la procédure de recouvrement et l’expulsion du locataire si nécessaire. Ce qui n'est absolument pas le cas d'une caution solidaire

Par ailleurs, le plafond de remboursement par VISALE est limité à l'équivalent de 36 mois de loyers. Le montant maximum des indeminités auxquel s'engage une caution solidaire est librement fixé par le bailleur dans un acte de cautionnement.  

VISALE ou Assurance des Loyers Impayés

Une garantie locative classique contre loyers impayés ne couvre généralement que des locataires solvables – salariés avec un salaire égal ou supérieur à 3 fois le loyer ou étudiants avec un garant solide. Un locataire qui peut prétendre à Visale, ne passera pas les conditions d'éligibilité pour une assurance contre loyers impayés (sauf s'il s'agit d'un étudiant).

On en déduit une conclusion majeure : le choix entre la garantie Visale et une Assurence contre loyers impayés est surtout un choix de principe. Le bailleur doit savoir s'il est prêt de louer son logement à un locataire dont le dossier et la situation financière ne correspondent pas à un dossier classique. 

Parmi d'autres différences citons : 

• une assurance classique est payante pour le bailleur. Son coût varie selon le risque que prendrait l'assureur et dépend du loyer mensuel de la location et du revenu du locataire (iu du garant si le locataire est étudiant) au moment de la souscription. La garantie VISALE est entièrement gratuite.
• les assurances classique sont souvent plus généreuses quant aux plafonds des indemnités et couvrent le cas de départ prématuré ou décès du locataire jusqu’à reprise des lieux. 
• Une assurance des loyers impayés peut être souscrite avant comme après la signature du bail (sous certaines conditions). Le contrat VISALE ne peut être obtenu qu'avant la signature du bail. 

Plus sur la garantie VISALE

Sur le site de la garantie, vous trouverez plus d'informations et d'exemple dans le FAQ pour bailleurs.