Encadrement et révision annuelle du loyer

Dans les quelques  villes soumises à l'encadrement des loyers, lors de la mise en location, le bailleur ne peut pas fixer un loyer hors charges dépassant le loyer de référence majoré. Lorsque le contrat de location stipule une révision annuelle du loyer, le bailleur peut, une fois par an, procéder à une augmentation du loyer selon les indices IRL.

Il arrive souvent que, lors d'une révision annuelle, le montant du nouveau loyer est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur dans la commune. 

Exemple : 

C'est le cas d'un T2 de 30 m2 dans Paris XVIe loué non meublé depuis juillet 2022. Le loyer en cours est de 880 € hors charges. Ce loyer respecte le loyer de référence majoré de 29,60 €/m2 en vigueur au moment de la signature du bail il y a 1 an  car il est inférieur à 888 €. 

La classe énergétique du logement permet une revalorisation du loyer et le contrat signé avec le locataire stipule une revision annuelle du loyer à la date anniversaire du bail sur la base de l'indice IRL T1.

Lors de la révision en juillet 2023 , le bailleur obtient un nouveau loyer hors charges de 910,75€. Ce loyer revalorisé dépassera de 10€ le loyer de référence majoré en vigueur (30m2 x 30€ = 900€). 

Que faire ?

Faut-il brider le loyer révisé ou peut-on dépasser le loyer de référence majoré ?

Lors d'une révision annuelle du loyer,  le nouveau loyer (hors charges) supérieur au loyer de référence majoré en vigueur est autorisé si la location respecte toutes les conditions suivantes :

  • Le montant du loyer révisé respecte l'indice IRL
  • Le loyer de base à la signature du bail est égal ou inférieur au loyer de référence majoré en vigueur – autrement dit  : le loyer de départ est conforme au dispositif de l'encadrement des loyers
    NB : Le montant du loyer de base initial et du loyer de référence majoré doivent être iscrits dans le contrat de location.
  • Le principe de la révison annuelle du loyer et le trimestre de référence sont explicitement mentionnés dans le bail. 
  • le logement est classé A, B, C, D ou E par le DPE. 
    Pour rappel : les logements de classe F et G, ainsi que les logements sans le DPE ne peuvent pas augmenter leurs loyers (en savoir plus sur les passoires thermiques). 

Contacté par la rédaction, le Bureau parisien chargé de l'encadrement des loyers a confirmé que s'il

n'est pas envisageable qu'un indice d'évolution type IRL permette de dépasser les loyers de référence majorés déterminés par arrêté préfectoral à la signature du bail, [...] le locataire ne peut pas s'opposer par la suite aux revalorisations sur la base de l'IRL [...] qui amèneraient à un dépassement du loyer de référence majoré applicable au loyer de base, à partir du moment où les règles de révision du montant du loyer sont prévues dans le bail.

Estimer une revalorisation du loyer

Départ du locataire et remise en location

Que faire après le départ du locataire si le dernier loyer révisé est supérieur au loyer de référence majoré ?

Si le loyer du dernier locataire était supérieur au loyer de référence majoré, le bailleur devra le baisser : le loyer lors de la mise en location doit impétativement respecter le loyer de référence majoré en vigeur.

Si le bailleur n'a fait aucune révision au cours de la dernière année de la dernière location et qu'il souhaite réviser le loyer pour la remise en location du logement, le loyer révisé doit rester conforme au loyer de référence majoré en vigueur. Si le montant issu de la révision est supérieur au montant du loyer de référence majoré,  le bailleur devra

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