Acte de cautionnement

Historiquement, l’acte de cautionnement est une lettre. Elle est écrite au bailleur par le garant du (futur) locataire  qui s’engage ainsi à payer les dettes locatives de son protégé en cas de défaut de paiement. La rédaction manuscrite d'un acte de cautionnement – obligatoire il y a encore quelques années – est aujourd'hui obsolète, le document peut être rédigé au format numérique. 

En cas de plusieurs cautions pour le même locataire (ou dans le cadre d’une colocation), chacun des garants doit fournir son propre acte de cautionnement. Quel que soit le nombre de cautions et de locataires, le signataire d’un acte de cautionnement  s’engage pour tous les locataires à la fois. Il s’agit alors d’un cautionnement solidaire. 

Le bailleur peut-il toujours demander une caution ?

Non. Un propriétaire particulier souscrit à une garantie locative ne peut pas demander une caution pour un locataire salarié. Dans ce cas, seuls locataires étudiants peuvent bénéficier d'un acte de cautionnement si le bailleur s'assure auprès d'un assureur privé.

Si le bailleur souscrit un contrat de garantie VISALE, toute autre garantie locative est exclue quel que soit le statut du locataire. Sous peine de nullité du contrat.

Ce phénomène explique pourquoi, sur le terrain des petites surfaces, les étudiants épaulés de solides garants membre de la famille font une rude concurrence aux jeunes salariés qui ne peuvent plus bénéficier d'un garant. 

Contenu d'un acte de cautionnement

L’acte de cautionnement rédigé en bonne et due forme doit mentionner les informations suivantes :

• Le garant : ses nom, adresse, date et lieu de naissance.
• Le nom du locataire 
• Le bailleur : nom et adresse du bailleur
• L’adresse du logement
• Le loyer : le montant total du loyer (charges comprises) inscrit en lettres et en chiffres ainsi que les modalités de révision du loyer si celle-ci est prevue par le contrat
• La durée de l'engagement

La rédaction moderne exige également la mention obligatoire des 2 extraits du Code Civil.

Je reconnais avoir pris connaissance de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel :

« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

Je reconnais également avoir pris connaissance de l'article 2297 du code civil, selon lequel :

« Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. À défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices. »

Enfin pour être valide, l'acte de cautionnement doit être signé et remis au garant et au bailleur. 

Renonciation au bénéfice de discussion et de division

En cas de cautionnement simple, le garant peut demander au bailleur de poursuivre d'abord le locataire (le bénéfice de discussion) et de disviser la dette entre plusieurs garants si c'est le cas (bénéfice de division).

Un acte de cautionnement  "avec renonciation au bénéfice de discussion et de division" prive le garant de ce droit. Si le locataire cesse ses paiements, 

• le bailleur s'adressera directement au garant sans effectuer des poursuites préalables contre le locataire ;
• et qu'en cas de plusieurs cautions, le bailleur se réserve le droit – au choix – de demander à un des garants ou à chacun de régler l’intégralité de la dette.

Durée de l'engagement

La durée de l'engagement peut etre déterminée – avec des dates précises du début et de la fin ou indeterminée – l'engagement se renouvelle automatiquement à chaque renouvellement du bail. 

Qui doit signer l’acte de cautionnement ?

S’agissant d’une lettre par laquelle la caution s’adresse au bailleur, la personne qui prend l’engagement - le garant - est la seule signataire du document. Sa signature est bligatoire afin que le document ait une valeur juridique.

L’acte de cautionnement peut aussi  être intégré au contrat de la location. Dans ce cas il sera signé au même moment et dans le même cadre que le bail par les 3 parties : le bailleur, le(s) locataire(s) et le garant.

Faut-il signer l’acte de cautionnement devant un notaire ?

Non. L’engagement de cautionnement peut être rédigé en tant qu’Acte sous signature privée – rédigé et signé entre particuliers sans la présence d’un notaire. La présence d’un notaire n’est ainsi pas obligatoire.

Comment résilier l'engagement ?

Un engagement à durée précise ne peut pas être résilié. Sauf si des événements majeurs étaient initialement pévus par les parties : divorce, décès du locataire etc.

L'engagement à durée indéterminée prend fin dans les mêmes conditions que la location : à la fin du bail. Dans le cadre d’une location simple il s’agit du départ du locataire après son délais de préavis.

La caution, en théorie, peut retirer son engagement à durée indéterminée à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception. Cette résiliaton sera prise en compte mais ne sera cependant effective qu'à l'expiration du bail. Ce qui signifie qu'en pratique, la caution reste obligée de payer les dettes locatives jusqu'à la fin du bail.

En cas de décès de la caution ?

En cas de décès de la caution, sauf des clauses rédigées dans son acte, l'engagement se transmet aux héritiers. Les héritiers garantissent le paiement des dettes locatives faites avant le décès. Les dettes créées après le décès ne sont plus couvertes.

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