Revenu foncier

Qu’est-ce que le revenu foncier ?

Est considéré comme revenu foncier tout revenu prevenant de :

  • la location de local non meublé (location vide)
  • la location exceptionnelle d’un logement meublé

Le revenu perçu de la location régulière d’un ou plusieurs biens meublés est inscrit dans la catégorie BIC – bénéfices industriels et commerciaux. Pour rappel :  il s'agit d'une location meublée si les locataires peuvent vivre dans le logement sans amener de meubles

Image revenu foncier

Quel régime de revenu foncier ?

Il existe deux types de régimes d'imposition applicables au revenu foncier : le régime réel et le régime simplifié (micro-foncier).

Régime réel

Le régime réel est appliqué automatiquement au revenu foncier supérieur à 15 000 euros. Dans le cadre du régime réel, le revenu imposable est calculé après la déduction des dépenses dites "frais et charges déductibles" que le propriétaire a engagées au cours de l’année. 

Régime du micro-foncier (régime simplifié)

Dans le cadre du régime micro-foncier, appelé également le régime simplifié, un abattement forfaitaire de 30% s’applique à votre revenu foncier brut si celui-ci ne dépasse pas 15 000 euros par an. La déduction de cet abattement détermine votre revenu imposable. Le propriétaire soumis au régime du micro-foncier est dispensé de l’obligation de conserver les justificatifs des charges déductibles.  

Vous pouvez également opter pour le régime réel de déclaration de revenu foncier. Cette option est irrévocable pendant une période de 3 ans : le régime réel vous sera donc appliqué pendant 3 années consécutives. A la fin de cette période, vous repasserez automatiquement au régime micro-foncier (toujours à condition de ne pas dépasser les 15 000 euros de revenu foncier brut).

Le régime réel est intéressant uniquement si vous estimez que le cumul de vos dépenses pour charges déductibles pendant les trois prochaines années seront supérieures à 30% du revenu foncier brut. Dans le cas contraire le régime micro-foncier est préférable. 

Attention : par définition, le régime micro-foncier ne s’applique qu’à la location de logement vide. La location meublé, quel que soit le revenu est soumis au régime des micro-entreprises.

Comment calculer le revenu foncier brut imposable

Le revenu foncier brut imposable est constitué de :

  • l’ensemble de vos loyers hors charges réellement encaissés au cours de l’année. Y compris l’encaissement des loyers payés en retard ou en avance ;
  • Indemnités et subventions perçues par le propriétaire ;
  • charges payés par le locataires mais qui doivent être payées par le propriétaire

Exemple : si vous déclarez votre revenu foncier pour l’année 2014, le loyer du mois de décembre 2013 payé et encaissé en février 2014 sera inclus dans le revenu foncier 2014. Alors que le loyer du mois de décembre 2014, s'il n’est payé qu’en début 2015, devra être  reporté à la déclaration du revenu foncier 2015 et non pas 2014.  

Les charges locatives ne font pas partie du revenu foncier et ne sont pas à déclarer.

 

Déclaration du revenu foncier 

En cas de régime micro-foncier (régime simplifié), la déclaration du revenu foncier se fait directement avec l’ensemble de vos revenu de l’année. Elle ne nécessite aucune démarche supplémentaire de votre part. Il suffit d’indiquer le revenu foncier brut perçu dans sur la ligne 4BE du formulaire générale de la Déclaration des revenus (formulaire 2042 Cerfa N° 10330 * 19).

Dans le cadre du régime réel, la déclaration du revenu foncier fait l’objet d’une déclaration spécifique (formulaire 2044 Cerfa Nº 10334 * 19) annexée à la déclaration des revenus générale. Elle permet d'obtenir le montant de votre résultat foncier net imposable qu'il faudra reporter ensuite dans la rubique  4( cases BA, BB, BC ou BD selon le cas) de la déclaration générale des revenus (formulaire 2042).

Dans les deux cas, après l’application de l’abattement de 30% (dans le régime micro-foncier) ou la déduction des charges et des frais (le régime réel), le revenu foncier net imposable sera ajouté à l’ensemble de vos revenus de l’année et imposé selon votre barème global. 

Dans le cas où le propriétaire fait à la fois des locations meublé et non-meublé, le revenu des deux types de locations  se déclare séparément.

Revenu foncier et SCI 

Les associés d’une société civile immobilière – SCI – déclarent leur revenu foncier séparément en fonction de leur statut et part detenue par chacun. Ainsi un associé personne physique devra déclarer son revenu foncier avec l’ensemble de ses revenus de l’année en appliquant le régime réel ou micro-foncier selon le montant du revenu foncier perçu.