Résiliation du bail par le propriétaire

Historiquement, la législation française est conçue de façon à protéger le consommateur. Le locataire en étant un, le propriétaire ne peut pas résilier un bail en cours à tout moment et comme bon lui semble. Afin de récupérer un logement en location, le bailleur doit engager une procédure spécifique appelée congé et donner une raison valide pour la résiliation du bail. 

Notons que ces restrictions ne s'appliquent que si le logement en question constitue la résidence principales du locataires. Les modalités des motifs de la résiliation et délai de préavis sont différents en cas de sa résidence secondaire. 

Motifs de résiliation du bail par le propriétaire

La résiliation du bail par le propriétaire n'est possible que dans les cas suivants :

• Le propriétaire souhaite y habiter et en faire sa résidence principale.
• Il souhaite en faire profiter membres de sa famille : ses parents, enfants, conjoin, concubin ou un partenaire de PACS. 
• En cas de vente
• Un motif légitime et sérieux lié au locataire (troubles au voisinage, non paiement répété des loyers, sous-location non autorisée etc).
• Non-respect d'une ou des clauses résiliatoires inscrites dans le contrat de la location. 
• Un motif légitime qui n'est pas lié au locataire (restructuration de l'immeuble par exemple).

Attention à la fraude : en cas de motif mensonger, le locataire peut se retourner contre le propriétaire en le poursuivant en justice. 

Délais de préavis : quand faut-il envoyer le congé ?

Le proprietaire ne peut résilier le bail que :

• à la fin de la durée de location inscrite dans le contrat ou...
• à la fin de la période de renouvelement.

Un délai de préavis de 6 mois doit être respecté dans les deux cas. 

La procédure

Afin de résilier le bail correctement, le propriétaire doit adresser une lettre recommandée avec avis de réception (ou faire connaître sa décision par un autre moyen, voir plus loin Comment notifier la résiliation du bail) 6 mois avant la fin du contrat. Jour pour jour.

La lettre de résiliation du bail peut être envoyée avant les 6 mois du délai légal – le congé restera valide et prendra effet à la date prévue par le contrat. L'envoi tardif de la lettre de résiliation du bail par le propriétaire (moins de 6 mois avant la fin du contrat) rend le congé non valide : le locataire a le droit d'invoquer le non respect du délai légal de préavis et rester dans les locaux pour une nouvelle période. 

Attention : le début du préavis commence à partir de la date de réception effective du corrier par le locataire. En cas de courrier "non reclamé" le congé est concidéré comme jamais signalé, vous deverez engager une nouvelle notification. 

A qui envoyer la lettre de résiliation ?

La notification de la résiliation du bail doit être adressée à tous les signataires du contrat de location personellement qu'il s agisse des locataires du logement ou non (notemment si le bail a été signé par une caution). En effet, en cas d'autorisation par le propriétaire, le titulaire du contrat peut théoriquement sous-louer le logement à une autre personne ou à un salariée, si le bail est signé avec une entreprise. 

En cas d'un couple marié ou pacsé, vous devez signaler la résiliation du bail à chacun des conjoints séparément même si le bail n'a été signé que par un des deux. Une seule notification peut être acceptée uniquement si le tituliare du bail ne vous a jamais signalé l'existance de son conjoint.   

Afin de vous assurer du bon déroulement de la fin de la location, vous pouvez également en informer tous le(s) locataire(s) non signataires du bail, mais le destinataire légal du congé reste le signataire du bail (sauf en cas de couple, voir si dessus). Le préavis de 6 mois commencera donc à partir de sa reception de la lettre de résiliation. 

Comment notifier la résiliation du bail ?

Par voie d'huissier – c'est le moyen le plus sûr pour démarrer le délai de préavis. Le préavis commence à courir à partir du jour de la présentation de l'huissier au domicile du locataire. Même en cas de son absence.

Par lettre recommandée avec avis de reception – le délais de préavis démarre le jour où le locataire signe l'avis de reception. Le bailleur devera recommencer les formalités, si le locataire ne retire jamais la lettre au bureau de poste. 

Remise en main propre  contre récépissé ou émargement.

Courrier simple – il reste toujours possible d'envoyer la lettre de résiliation du bail par voie simple. Attention : cette option ne fournit aucune preuve de reception. En cas de perte du corrier ou de mauvaise foi du locataire, le courrier simpple peut s'avérer très couteux car le délai du préavis risque ne jamais démarrer aux yeux de la loi.

Que mettre dans une lettre de résiliation du bail ?

Il est important de respecter la forme de la lettre de résiliation. Dans le cas contraire, le locataire peut contester le congé pour cause de non respect des formalités. Les informations suivantes doivent obligatoirement figurer dans la lettre de résiliation du bail par le propriétaire : 

• Nom et adresse du propriétaire
• Nom du locataire
• Adresse du bien
• Motif de la résiliation du bail
• Date de fin du bail

En cas de reprise du logement pour en faire bénéficier un de ces proches : 

• Nom et adresse du bénéficiaire
• Nature du lien entre le propriétaire et le bénéficiaire 

En cas de congé pour la vente, la lettre de résiliation fait office d’une proposition de vente au locataire. Par conséquent des renseignements supplémentaires concernant les conditions de vente doivent y être ajoutés  :

• Prix de la vente
• Conditions de la vente
• Modalité de paiement
• Cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 cités ce-dessous : 

 Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. 

Cas d'exception : résiliation du bail non possible

Vous ne pouvez pas refuser un renouvellement du bail si votre locataire est  une personne âgée de plus de 65 ans (depuis la loi ALUR) dont les revenus sont "inférieurs à un plafond de ressources en vigueur”. Dans ce cas la résiliation du bail n’est possible qu'à deux conditions : 

• le propriétaire lui trouve un logement de remplacement correspondant à ses besoins et à ses  ressources dans la zone géographique définie dans l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 mensionnée ci-dessus
• le bailleur lui-même est agé de plus de 65 ans et que ces ressources sont inférieures au même plafond en vigueur.  

Les âges du bailleur et de son locataire sont calculés à la date de fin du contrat.

Notons que la loi ALUR a égalisé l’âge limite des locataire et bailleur qui étaient de 70 ans pour le locataire et 60 ans pour le bailleur auparavant.