Location meublée

Longtemps laissé à la libre appréciation des loueurs et juges, le logement meublé a enfin obtenu sa propre définition. Courte et laconique, elle est désormais inscrite dans l’article 25-4 de la loi de 1989 par la loi ALUR :

"Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”. 

Notons que cette définition ne concerne que les logements meublés loués à titre de résidence principale. Les locations saisonnières et touristiques n’en font pas partie. 

Location meublée

Contrat de location meublée

Le caractère meublé d’une location doit être explicitement inscrit dans le contrat de location

Tous les baux signés à partir du 1er août 2015 doivent respecter le nouveau contrat type et ses mentions obligatoires telles que répartition des frais d'honoraires liés à la mise en location, le montant du dernier loyer, le diagnostic énergétique etc.

Le montant du dépôt de garantie, limité à deux mois le loyer hors charges depuis la loi ALUR, doit également figurer dans le contrat. 

Télécharger le nouvau contrat type de location meublée

Quels meubles pour une location meublée ?

Une location meublée se caractérise avant tout par la présence des meubles mis à disposition des locataires. La liste des éléments de mobilier obligatoire pour une location meublée est établie par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 et entre en vigeur le 1er septembre 2015

Quatre types d'éléments sont ainsi indispensables pour une location meublée :

  • Les éléments de cuisine : 
    • plaques de cuisson ;
    • four ou four à micro-ondes
    • réfrigérateur et congélateur ou un réfrigérateur doté d'un compartiment congélateur ;
    • vaisselle nécessaire à la prise des repas (assiettes, cuillères, tasses etc)
    • ustensiles de cuisine (casseroles, poêles, spatules etc); 
    • table et sièges ;
  • Pour dormir : 
    • literie comprenant couette ou couverture ;
    • rideaux, stores ou tout autre dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces utilisées comme chambre à coucher ;
  • Les meubles de séjour :
    • étagères de rangement ;
    • éléments d'éclairage (lampes, appliques murales etc) ;
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, serpillère / balai vapeur etc).

Le minimum obligatoire doit être présent dans chaque pièce du logement. Ainsi si vous louez un deux pièces avec une cuisine séparée, il faudra prévoire des étagèges danc chacunes des pièces à vivre. 

Les meubles de confort, tels qu'un lave-linge, lave-vaisselle ou une télé joueront en votre faveur lors de la mise en location.

BIC – revenu de la location meublée

Le revenu issu de la location meublée est considéré comme Bénéfices Industriels et CommerciauxBIC. Il ne faut pas le confondre avec le revenu foncier qui lui est propre à la location non-meublée. 

Il existe trois régimes d’imposition pour le revenu BIC : 

  • Le régime micro BIC qui applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50% au revenu si celui-ci n’exède pas 32 900 euros dans l’année. 
  • Le régime réel simplifié est appliqué entre 32 900 et 234 000 euro de revenu. Les loueurs en meublé soumis au régime micro BIC peuvent également opter pour le régime réel simplifié car souvent il est plus avantageux et permet de déduit plusieurs frais dont le cout des differents travaux ou les intérêts d’un prêt immobilier. 
  • Au dessus de 234 000 euros c'est le régime réel (non simplifié) qui s’applique. 

Attention : si vous faîtes à la fois des locations meublées et non meublées, vous devez déclarer séparéements les deux types de locations.

Exonération de la TVA

La location en meublée n'est pas soumise à la TVA sauf si elle fournit au locataire au moins trois des quatre services para hôteliers cités ci-dessous : 

  • fourniture de linge de maison ; 
  • réception, même non personnalisée, de la clientèle ;
  • services de petit déjeuner ;
  • ménage régulier ; 

Dans ce cas, une TVA de 5,5% est appliquée. 

Plus d'information sur la location et la TVA

Durée de la location meublée

Le bail de location meublée peut être signé pour une durée d’un an reconductible tacitement ou d’une durée réduite de 9 mois sans le droit de renouvellement.

La durée réduite du bail n'est possible que si le locataire est étudiant et que la durée de 9 mois est initiallement définie dans le contrat de location. Le caractère non renouvelable de ce type de bail oblige le locataire de quitter les lieux à la fin de la location. 

Résiliation du bail de location meublée

Si le logement constitue la résidence principale du locataire, la résiliation du bail se déroule selon les mêmes règles qu'une location non-meublée :

  • Le locataire peut résilier le bail à tout moment avec un mois de préavis sans se justifier. Plus d'info sur la résiliation du bail par le locataire.
  • Quant au propriétaire, il ne peut récupérer le logement qu’à la fin du bail avec cependant un delai de preavis reduit à 3 mois de préavis et aux mêmes conditions que la résiliation d'un bail de location vide : en respectant la forme du congé et uniquement si le motif de la reprise du logement s’inscrit dans les cas prévus par la loi : 
    • décision de reprendre ou de vendre le logement ; 
    • motif légitime et sérieux telle que non respect par le locataire de ses obligations. 

En cas de location meublée dont la durée est reduite à 9 mois, le propriétaire récupère le local automatiquement à la fin du bail qui est, pour rappel, non-renouvelable. Il reste tout de même utilie et prudent d'envoyer au locataire un courrier lui rappelant la date de fin de la location. 

​​Il n'existe pas de règles particulières pour résilier un bail s'il s'agit pas d'une résidence secondaire du locataire. Les conditions de la rupture sont généralement inscrits dans le contrat de location. 

Plus d'info sur la résiliation du bail par le propriétaire

L'encadrement des loyers s'applique à la location meublée

Le dispositif d'encadrement des loyers s'étend également sur les locations meublées si le local se situe dans une zone concernée (consulter la liste des communes). En principe, le loyer maximal de la location ne doit pas dépasser le montant du loyer majoré (loyer de référence majoré de 20%).

Le loyer de référence est fixé par le Préfet et varie en fonction de plusieurs critères tels que le quartier, l’époque de construction de l’immeuble, la superficie du bien ou encore le nombre de pièces. Le loyer de référence d’une location meublée est en moyen supérieur de 3 € / m2 par rapport à une location vide. 

A Paris, le dispositif d'encadrement des loyer est entré en vigueur le 1er août 2015 et s’applique à tous les contrats signés à partir de cette date. Si vous louez un appartement à Paris, vous pouvez faire une estimation de son loyer de location en utilisant la carte interactive mise en place par l'Agence départementale d'information sur le logement.