Le nouveau contrat de location

Le contrat de location tel que nous le connaissons aujourd’hui vit ses derniers jours. Le décret du 29 mai 2015 Relatif aux contrats types de location dessine les nouvelles règles de rapports entre bailleurs et locataires et définit les traits du nouveau contrat type de location.

Les nouveautés sont nombreuses : plus de détails financiers (répartition des frais d’agence, loyer de la location précédente), nouveaux plafonds du dépôt de garantie, attention particulière à l’établishment de l’Etat des lieux – tout pour donner un coup de frais aux relations tendues entre les bailleurs et locataires. En tout cas c’est ainsi que se définit l’objectif du décret : améliorer les rapports locatifs”

Ce nouveau contrat de location est en vigueur depuis le 1er août 2015.

Qui est concerné par le nouveau contrat type ?

Tout bail conclus à partir du 1er août 2015 devra appliquer le nouveau contrat type. Sont concernés les logements en location non meublée, meublée et colocations à bail unique à usage de résidence principale.  

Le texte de la loi ALUR précise qu'un logement est concidéré comme résidence principale s'il est 

"occupé au moins huit mois par an [...] soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation".

Mentions obligatoires du contrat de location ALUR

Quelles sont les nouvelles informations rendues obligatoires par la loi ALUR ?

Le nouveau contrat de location ALUR devra mentionner entre autre le montant du loyer de référence par mètre carré et le montant du loyer de référence majoré si la zone de location est concernée.

Le nouveau contrat type vise à sécuriser les relations entre bailleurs et locataires. Les propriétaires devront désormais inscrire dans leurs contrats les modalités de récupération des charges ou encore le montant et la description des travaux effectués depuis le départ du précédent locataire.

Jouant la transparence, le nouveau texte oblige d'indiquer  dans le contrat de location le montant du dernier loyer payé par le précédent locataire ainsi que la date du versement si la dernière location a eu lieu moins de dix-huit mois avant la signature du nouveau bail. La date de la dernière révision du loyer devra également faire partie du nouveau contrat de location.

Les honoraires doivent être écrits dans le nouveau contrat de location 

Si la location a été effectuée par une agence, les frais d’agence payés avec la répartition détaillée des honoraires devront être écrits dans le nouveau contrat de location.

Pour rappel : l’article 1 de la loi ALUR (loi nº 2014-366 du 24 mars 2014) précise que le montant des honoraires toutes charges comprise dû par le locataire ne peut pas être supérieur à celui du propriétaire et reste plafonné par le montant par mètre carré de la surface habitable de "la chose louée".

Exemple du plafond pour Paris se situant dans la "zone très tendue” : 12 € / m².

L’absence des honoraires ou de définition des plafonds dans le contrat de la location peut mener à l’annulation du contrat s’il est conclu "avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin". Voir plus d'info sur "Legifrance.fr" 

image nouveau contrat de location (loi ALUR)

Etat des lieux

Après l'établissement de l'état des lieux, le locataire disposera d'un délai de 10 jours pour demander au bailleur ou à son représentant de le compléter. Si cette demande est refusée, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. En outre, pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander de compléter l’état des lieux par l’état des éléments de chauffage. 

Lors de la signature du contrat, le bailleur devra également fournir en annexe un dossier de diagnostic technique des lieux.

Dépôt de garantie plafonné par le contrat de location

La loi ALUR vient plafonner les montant du dépot de garantie en locations meublée et vide. Le dépôt de garantie pour une location meublée est désormais limité à deux mois de loyer hors charges. La caution pour un logement vide ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges.

Attention aux oublis

En cas d’absence dans le nouveau contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, la loi ALUR donne au locataire un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, pour mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Clauses particulières du contrat de location ALUR

La loi laisse aux deux parties le choix d'utiliser le contrat type prévu par le décret ou d'utiliser tout autre support pour établir leur contrat à condition que ce dernier respecte les clauses du contrat type. Ainsi les bailleurs et locataires peuvent insérer des clauses particulières propres à chaque location. 

Les clauses particulières doivent être conformes aux "dispositions législatives et réglementaires en vigueur". Autrement dit, il est inutile d'insérer dans le contrat de location des clauses abusives : elles n'auront aucune valeur juridique et seront concidérées aux yeux de la loi comme jamais écrites. Exemple typique d'une clause abusive : l'encaissement du loyer de location par prélèvement automatique, chose interdite depuis 1989. 

Télécharger les nouveaux contrats type de location

Téléchargez gratuitement les nouveaux contrats type de location ALUR au format Word.

Modèle de contrat de location / colocation de logement nu

Modèle de contrat de location / colocation de logement meublé