Encadrement des loyers

L'encadrement des loyers est une mesure prévue par la loi ALUR – l'Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové. Le dispositif de l'encadrement des loyers a pour objectif de contrôler le prix des loyers dans les "zone tendues" : communes de plus de 50 000 habitants dans lesquelles il existe de très forte disparités entre la demande et l’offre de logement. Vous pouvez consulter la liste des communes en cliquant sur le lien. On y retrouve notamment Lyon, Bordeaux, Marseille et bien-sûr Paris. En tout, plus de 1000 communes dans 28 agglomérations sont concernées. Notons au passage qu'il s'agit des mêmes communes que pour la taxe annuelle sur les logements vacants. C'est le décret du 29 juillet 2015 qui fait le lien entre le dispositif de l'encadrement des loyers et la taxe sur les logements vacants. 

Encadrement des loyers

Logements concernés

Le dispositif de l'encadrement des loyers s'applique uniquement aux locations nues et meublées
à l’usage de l’habitation principale ou mixte (professionnel et habitation principale).

Le dispositif ne concerne pas 

  • les parkings ;
  • les résidences secondaires ;
  • les locations saisonnières.

La fixation du loyer reste libre en dehors des "zones tendues".

Qu'est qu'un encadrement des loyers

En effet, deux mécanismes distincts sont sous-entendus par le dispositif de l'encadrement des loyers : 

  • Encadrement de la hausse des loyers s'applique au moment du renouvellement du bail ou la remise en location. Par définition, il ne s'applque qu'aux logements en cours de location ou remise en location ; 
  • Fixation des loyers de référence par zones définit les montants des loyers à ne pas dépasser lors de la location. 

L'encadrement des hausses des loyers est en vigeur sur l'ensemble des 28 "zones tendues" depuis le 1er août 2015. 

L'encadrement des loyers proprement dit (la fixation des loyers de référence) n'est pas encore mis en place dans toutes les communes des 28 zones tendues. Il ne s'applique aujourd'hui qu'à Paris intra muros (depuis le 1 août 2015) et Lille qui a rejoint la capitale le 1er février 2017 (plus d'informations sur l'encadrement des loyers à Lille). D'autres villes faisant partie de la liste pourront potentiellement le mettre en place – ou non (comme la ville de Toulouse qui a décidé de ne pas appliquer le dispositif). 

Dans les deux cas, les deux mécanismes fonctionnent de façon complémentaire :

  • Lors d'une première location, le prix du loyer dervra tenir compte du loyer de référence et ne pourra pas depasser le montant loyer majoré (voir plus bas) ; 
  • Lors d'un renouvellement du bail ou une remise en location, le loyer ne peut pas être augmenté plus que l'évolution de l'indice INSEE et ne pourra pas non plus dépasser le loyer de référence majorée si la commune l'applique ; 

Comment fonctionne l'encadrement des loyers : loyer de référence

Aujourd'hui, l'encadrement des niveaux des loyers n'est appliquée que dans Paris intra muros. 

Les montants du loyer médian de référence sont établis tous les ans.  Plusieurs critères sont pris en compte :  type d'appartement (studio, appartement F1 etc), quartier dans lequel se trouve le logement, le type de l'immeuble etc. Ce loyer hors charges au mètre carré est fixé par arrêté préfectoral. Il est accessible sur Internet et est actualisé tous les ans.

Ce loyer de référence sert de base pour les variations possibles – les loyers majoré et minoré – que les propriétaires n’auront pas le droit de dépasser : 

  • Le loyer majoré se calcule à partir du loyer médian de référence majoré de 20%. Le montant du loyer majoré constitue le plafond que le propriétaire ne pourra pas dépasser lors de la conclusion du bail ou renouvellement. Une exception est cependant possible si le logement présente  des caractéristiques exceptionnelles par rapoorts aux autres bien ssimilaire du quartier : vue exceptionnelle, grande terrasse etc. Le propriétaire devra alors justifier le dépassement du montant du loyer majoré et le mentionner dans le contrat de location ;
  • Le loyer minoré : doit être au moins 30% de moins que le loyer médian de référence.

Le locataire peut demander un ajustement de loyer à la baisse si son loyer est supérieur au loyer maximal fixé par l'arrêté préfectoral. Le propriétaire conserve également le droit de revoir le montant du loyer.

Vous pouvez consulter le prix du mètre carré d'un logement à Paris (données officielles) sur la carte interactive mise en place  par l'Observatoire des Loyer de l'aggloméraration Parisienne 

Encadrement de l'augmentation annuelle des loyers

En règle générale, l'augmentation du prix du loyer ne peut se faire qu'à la date anniversaire du bail selon les indices annuels de l’INSEE ou à la remise en location lors du changement de locataire.

Dans les 28 zones tendues citées par la loi ALUR, un décret annuel fixe l'évalution maximale des loyer en cas de renouvellement du bail ou relocation : le nouveau loyer ne peut pas dépasser la revalorisation du dernier loyer sur la base de l'indice INSEE

Sont exclus du dispositif de l'encaderement des augmentations des loyer :

  • logements restés inocupés pendant plus de 18 mois
  • logements dans lesquels des travaux d'amélioration d'un montant d'au moins équivalent au loyer annuel de la dernière année de location ont été effectués depuis moins de 6 mois.

Plus d'information

Pour aider les propriétaires à s'informer sur l'encadrement des loyer, un numéro vert a ete mis en place  : 

0 805 160 111

Vous pouvez également trouver de l'information supplémentaire sur le site du Ministère du Logement