Encadrement des loyers

L'encadrement des loyers est une mesure introduite par la loi ALUR – l'Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové – et réinstaurée par la loi ELAN en novembre 2018 après une courte suspension.

Le dispositif de l'encadrement des loyers a pour objectif de contrôler le prix des loyers dans certaines "zones tendues" : communes de plus de 50 000 habitants dans lesquelles il existe de très forte disparités entre la demande et l’offre de logement. Parmi les "villes tendues", figurent notamment Lyon, Bordeaux, Marseille et bien-sûr Paris (en tout plus de 1 000 communes dans 49 agglomérations sont concernées). 

Notons au passage qu'il s'agit des mêmes communes que pour la taxe annuelle sur les logements vacants. C'est le décret du 29 juillet 2015 qui fait le lien entre le dispositif de l'encadrement des loyers et la taxe sur les logements vacants. 

Attention : une commune zone tendue n'est ne pratique pas nécessairement l'encadrement des loyer. En revanche, une ville éligible à l'encadrement des loyers se situe impérativement dans une des zones tendues. À ce jour le dispositif n'est en vigueur que dans quelques villes et agglomérations. 

Pourquoi un encadrement des loyers ?

L'objectif principal des villes appliquant l'encadrement des loyers est de permettre à tout le monde y compris les ménages les plus modestes de continuer de vivre dans la ville :  

• Freiner la flambée des prix à la location 
• Éviter les loyers abusifs
• Sanctionner les propriétaires peu scrupuleux

 

Logements concernés

Le dispositif de l'encadrement des loyers s'applique uniquement aux locations nues et meublées
à l’usage de l’habitation principale ou mixte (professionnel et habitation principale).

Le dispositif ne concerne pas 

• les parkings ;
• les résidences secondaires ;
• les locations saisonnières.

La fixation du loyer reste libre en dehors des "zones tendues".

Qu'est qu'un encadrement des loyers

En effet, deux mécanismes distincts sont sous-entendus par le dispositif de l'encadrement des loyers : 

• Encadrement de la hausse des loyers s'applique au moment du renouvellement du bail ou la remise en location. Par définition, il ne s'applque qu'aux logements en cours de location ou remise en location ; 
• Fixation des loyers de référence par zones définit les montants des loyers à ne pas dépasser lors de la location. 

L'encadrement des hausses des loyers est en vigeur sur l'ensemble des zones tendues depuis le 1er août 2015.

Attention : il ne faut pas confondre "l'encadrement des hausses des loyers" et "l'encadrement des loyer". 

L'encadrement des loyers proprement dit (la fixation des loyers de référence) n'est pas mis en place dans l'esemble des zones tendues. Il s'applique aujourd'hui à Paris intra muros (depuis le 1 août 2015) – la première ville a adopté le dispositif, Lyon, Lille et d'autre villes dont le marché locatif subit de fortes tension :

• Paris
• Est Ensemble: Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville depuis décembre 2021
• Lille, Hellemmes et Lomme
• Lyon et Villeurbanne depuis novembre 2021
• Plaine commune: Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse. depuis juin 2021
• Montpellier depuis le 1^er juillet 2022
• Bordeaux depuis le 15 juillet 2022
• Communauté d'agglomération du Pays basque – à partir de l'année 2024

D'autres villes faisant partie des "zones tendues" pourront potentiellement le mettre en place – ou non (comme la ville de Toulouse qui a décidé de ne pas appliquer le dispositif). 

Dans les deux cas, les deux mécanismes fonctionnent de façon complémentaire :

• Lors d'une première location, le prix du loyer doit tenir compte du loyer de référence et ne pourra pas être supérieur au  montant du loyer majoré (voir plus bas) ; 
• Lors d'un renouvellement du bail ou une remise en location, le loyer ne peut pas être augmenté plus que l'évolution de l'indice INSEE et ne doit pas non plus dépasser le loyer de référence majorée si la commune l'applique ; 

Comment fonctionne l'encadrement des loyers : loyer de référence

Les montants du loyer médian de référence sont établis tous les ans.  Plusieurs critères sont pris en compte :  type d'appartement (studio, appartement F1 etc), quartier dans lequel se trouve le logement, le type de l'immeuble etc. Ce loyer hors charges au mètre carré est fixé par arrêté préfectoral. Il est accessible sur Internet et est actualisé tous les ans.

Ce loyer de référence sert de base pour les variations possibles – les loyers majoré et minoré – que les propriétaires n’auront pas le droit de dépasser : 

• Le loyer majoré se calcule à partir du loyer médian de référence majoré de 20%. Le montant du loyer majoré constitue le plafond que le propriétaire ne pourra pas dépasser lors de la conclusion du bail ou renouvellement. Une exception est cependant possible si le logement présente  des caractéristiques exceptionnelles par rapoorts aux autres bien ssimilaire du quartier : vue exceptionnelle, grande terrasse etc. Le propriétaire devra alors justifier le dépassement du montant du loyer majoré et le mentionner dans le contrat de location ;
• Le loyer minoré : doit être au moins 30% de moins que le loyer médian de référence.

Que faire en cas de désaccord ?

Le locataire peut demander un ajustement de loyer à la baisse si son loyer est supérieur au loyer maximal fixé par l'arrêté préfectoral. Le propriétaire conserve également le droit de revoir le montant du loyer. 

En cas de désaccord, une commission de conciliation peut être saisie par l'une ou l'autre partie. En cas d'échec, l'affaire peut être portée au Tribunal judiciaire. 

Les propriétaires ne respectant pas les loyers de référence risquent une amende ( jusqu'à 5000€ pour particuliers et 15000€ pour personnes morales) et peuvent être contraints de rembourser les trop-perçus.

Encadrement de l'augmentation annuelle des loyers

En règle générale, l'augmentation du prix du loyer ne peut se faire qu'à la date anniversaire du bail selon les indices annuels de l’INSEE ou à la remise en location lors du changement de locataire.

Dans les zones tendues citées par la loi ALUR, un décret annuel fixe l'évalution maximale des loyer en cas de renouvellement du bail ou relocation : le nouveau loyer ne peut pas dépasser la revalorisation du dernier loyer sur la base de l'indice INSEE. 

Sont exclus du dispositif de l'encaderement des augmentations des loyer :

• logements restés inocupés pendant plus de 18 mois
• logements dans lesquels des travaux d'amélioration d'un montant d'au moins équivalent au loyer annuel de la dernière année de location ont été effectués depuis moins de 6 mois.

Plus d'information

Loi ELAN : article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique)

Pour aider les propriétaires à s'informer sur l'encadrement des loyer, un numéro vert a été mis en place  : 

0 805 160 111

Vous pouvez également trouver de l'information supplémentaire sur le site du Ministère du Logement