Charges locatives : déductibles ou pas ?

Voilà une question qui peut paraître absurde au premier abord : peut-on déduire les charges locatives de son revenu foncier ?

Etant remboursées par le locataire, les charges locatives ne sont pas subies par le propriétaire et ne sont donc pas déductibles. C'est le principe de base et cela parait plutôt logique. 

Il existe néanmoins des cas où le propriétaire paie directement une partie des charges locatives sans être remboursé par le locataire. Vous l'avez compris : c'est là qu'elles deviennent déductibles. 

Vous n'aurez le droit de déduire les charges locatives qu'après le départ du locataire. 

Quand les charges locatives deviennent déductibles

Afin de comprendre le fonctionnement des frais locatifs déductibles, rappelons-nous deux notions clés : 

• Les charges locatives ne deviennent pas locatives parce qu'elles ont été payées par le locataire, mais le sont par définition car sont censées être payées par le locataire. Remboursées ou pas  par ce dernier, elles sont locatives et elles le resteront jusqu'à nouvel ordre. 
• Des charges locatives ne sont déductibles que si elles ont été réellement payées par le propriétaire et qu'un locataire ne les a jamais remboursées. 

Nous allons étudier plus loins dans cet articles les deux cas les plus courrants. 

Les charges locatives non remboursées par le locataire

Les charges locatives non remboursées par le locataire jusqu'à la fin de l'année de son départ, au 31 décembre pour être plus précis. Il ne s'agit pas forcément des mauvais payeurs, cela peut être le réajustement de la consommation d'eau, une taxe ménagère arrivée trop tard etc. 

Exemple :

• Votre contrat de location prend fin en février 2023.
• Au mois de juillet 2023, le syndic vous demande 320 € de réajustement de la consommation d'eau de l'année 2022 et/ou tout autre réajustement des charges locatives.  que vous êtes obligé de payer puisque votre locataire est deja parti et lui demander le remboursement par la suite en terme de régularisation des charges.
• A minuit du 31 décembre 2023 si vous n'avez pas de signe du locataire, les 320 € se transforment en charges locatives déductibles. 
• En 2024, lors de la déclaration des revenus fonciers 2023 – et à condition d'opter pour le régime réelle – les 320 € peuvent être renseignés en tant que Charges récupérables non récupérées au départ du locataire (case 225) et les ajoutés aux frais et charges déductibles (case 112 du même formualire).

Si le locataire ne vous rembourse qu'en partie, vous ne pouvez déduire que la somme restant à vore charge. Reprenons l'exemple précédent : si vous n'obtenez que 200 euros de votre locataire, vous ne repporterez dans la case 225 que 120 € non-remboursés. 

Et pour en finir : si la location est en cours et que vous constatez tous les ans des petits impayés des charges locatives de la part du locataire, vous ne pouvez pas les déclarer en tant que charges locatives déductibles avant la fin du contrat. La loi est formelle : 

Seules ouvrent droit à déduction les charges locatives qui n’ont pas été remboursées par le locataire au 31 décembre de l’année de son départ.

Local non loué

Les frais et charges locatifs payés par le propriétaire entre deux locations sont également considérés comme charges locatives déductibles. Pour bénéficier de la déduction, le bien doit obligatoirement rester destiné à la location et ne pas être occupé par le propriétaire pendant la recherche d'un nouveau locataire. 

Le propriétaire doit pouvoir prouver qu'il a fait tout le nécessaire afin de louer l'appartement – publication des annonces, prise de mandant de location dans une agence immobilière etc (liste non exaustive) – et apporter des justificatifs pour les frais engagés (factures, avis de paiement etc).

Pour en savoir plus

Consultez le Bulletin Officiel des Finances Publiques pour en savoir plus sur les charges locatives déductible du revenu foncier.